延べ床面積を増やすために

■地下室や車庫は延べ床面積計算の対象外！

やっと理想の土地を見つけた、けど考えていたよりも少し土地面積が小さかった・・・、このような方も意外と多いのではないでしょうか。

土地が小さかったからと言って、必ずしも住宅も小さくしなければならない、というわけではありません。

延べ床面積を増やすための手段というのが、建築基準法上認められています。

それは、延べ床面積計算の対象外となる地下室、車庫に、そもそも床面積に算入されない小屋裏・中2階などになります。

それでは一つずつ見ていきたいと思いますが、具体的例示の前提条件を先に挙げてから考えていくようにしましょう。例えば、敷地面積が100㎡で容積率が100%、つまり延べ床面積が1階50㎡、2階50㎡の合計100㎡の2階建てとしましょう。

では、まず地下室ですが、天井が基盤から1m以下、且つ、住宅の用途に供する部分である場合、建物の住宅部分の床面積の合計3分の1、つまり、地上部分の面積の50%までは、容積率の計算上は床面積に加えなくてもいいことになっています。

つまり、延べ床面積100㎡の50%、50㎡まで地下室として作ることができます。

ただ、地下室の場合はドライエリアを必ず作る必要があるなど条件もある上、費用も高くなりますので、その点は十分考慮するようにしましょう。

■小屋裏や中2階は床面積に算入されない！だけどご注意を．．．

そして、次に車庫ですが、まず条件は屋根と壁があることが条件になりますが、住宅部分の25%まで延べ床面積計算の対象外となります。つまり地上階の100㎡に地下部分の50㎡をプラスした150㎡の25%、37.5㎡までは容積率の計算上は床面積に加えなくてもいいのです。

結果、本来は延べ床面積が100㎡までだったのに、地下室と車庫を有効活用することによって、187.5㎡まで建てることができるようになるのです。これは非常に大きな面積増加だと言えるでしょう。

そして次に、そもそも床面積に算入されない小屋裏・中2階ですが、天井の高さが1.4m以下で、且つ物置などの収納スペースの用途に限られている場合、直下階の床面積の50%までなら、床面積に算入されません。これは、収納スペースとしての用途であれば床下などでも同じです。

ただ、この小屋裏・中2階で注意する点としては、これ以上の高さや面積を取ってしまうと、2階建ての建物でも3階建ての建物だとみなされてしまい、規制が厳しくなりますので注意が必要です。

このように、本来は小さいと感じていた土地だとしても、有効活用をすることで十分な面積を確保することができますので、延べ床面積を増やすためのちょっとした工夫をしてみてはいかがでしょうか。